叫做“卖田不卖佃”。[26]
祭田一类的土地，自宋代以来，或由政府规定，或由宗族规定，一般是“永禁买卖”。到了清代押租制流行后，这类不能买卖的土地，其经营权也以收取押租形式进入市场。乾隆间，浙江常山县江姓祀田是佃农“须先拿出顶钱有祠，方许佃种”。有些地方祭田是由族人轮流值年耕作。轮值的人也可将田地经营权出佃，收取押租。乾隆间，江西上绕县王姓祀田即由轮值人出佃，“收取脱肩钱”。有的祭田甚至是可由佃户自由顶批，乾隆间，广东潮阳县林姓族内祭田三易佃户均系自行转抵，“并未经由田主批佃”。
第二，田面(皮)权进入土地市场。清代时，永佃制已流行于江南等地。所谓永佃权，实际就是所有权与经营权的彻底分离并彼此完全独立。在这种租佃制度下，地主的土地所有仅发生分解，分割为田底(骨)和田面
(皮)。佃农购买所得经营权与田主保留的所有权，各地有专门的对应语，如：田底一田面；田骨一田皮、根田一面田；大苗一小苗；大租一小租；无论何种称谓，其内含均大同小异，都是说，经营权的进一步发展，分解为占有权与使用权，并各自以独立的姿态进入市场。
由于佃农投入工本垦辟、改良土地、或出资购买，地主遂用田面(皮)权形式，将土地的经营权和部分土地所有权授予或转让与佃农。佃农完全取得对土地经营权的独立支配，而且田主对土地经营没有干涉与支配权力，土地所有者出卖土地时，亦无权出卖经营权。而佃农对于经营权的独立支配，表现于可以单独出卖经营权，也可以将经营权出租，并获取收益。在江西宁都，“佃农承凭主田，不自耕，借与他人耕种者，谓之借耕。借耕之人，既交田主骨租，又交佃人皮租。”如50亩之田，获谷200石，以50石为骨租，以70石为皮租，借耕之人自得80石。[27]福建汀州一带，“田主收租而纳粮者，谓之田骨，田主之外又有收租而无纳粮者，谓之田皮。是以民、官田亩，类皆一田二主。如系近水腴田，则皮田价反贵于田骨，争相让渡佃种，可享无赋之租”。[28]由于存在高额的级差地租，田面的价格往往高于田底的让渡价格。[29]江西建昌府，乾隆时，“男皆主佃两业，佃人转卖承耕，田主无能过问”。永佃田，“此主只管收佃，凭耕转项，权由佃忘户，地主不得过问”。[30]同省宁都县，乾隆《宁都仁义乡横塘塍茶亭内碑记》载：“佃户之出银买耕，犹夫田主之出银买田，上流下接，不便禁革。”在苏州，陶熙：《租核．重租论》说：“俗有田底、田面之称。田面者，佃家之所有，田主只有田底而已，盖与佃农各有其丰。故田主虽易，而佃农不易；佃农或易，而田主已不与”。福建省建阳县，陈盛韶《问俗录》谓：“有一田而卖与两户，一田骨、一田皮者；有骨、皮俱卖者，田皮买卖并不与问骨主。骨系管业，皮亦系管业；骨有祖遗，皮亦有祖遗。”甚至族田轮值权也可以交易。族田所有权归宗族，而宗族成员拥有轮值年的经营权。也就是，在轮值年份里，成员拥有族田经营权及其收益。此时，有的成员将自己的轮值年经营权抵财富。轮值年一过，则无权经营，也无权抵押。[31]这种轮值年经营权出当的形成，成为地权市场组成部分。总之，土地产权进入市场，土地经营权一经商品化，必然会使土地市场的土地交易量成倍的增长，正惟如此，其构成了土地市场发育到高级阶段的又一重要特征。

[Page]  二、土地市场化趋势加快的因由
 
  (一)商品经济的发展与农业商品化程度的提高
    明清时期，随着商品经济的发展，农业生产部门中商业性农业得以长足发展，即农业商品化程度呈增强之势。
    当时几乎全国各地都种植棉花，而江苏、浙江、河北、河南、湖北、山东等地，都因有大量外输而成为著名的产棉区。甚至连农业发展较迟的奉天，也已变成棉花的