[摘要]明清时期，随着商品经济的发展，农业商品化程度日益增强，促进了土地市场的发育：地权转移的高频率与零细化，使得土地买卖愈加频繁。因此，土地市场的发育呈现出以下特征：一是地权市场范围继续扩大；二是地权与资本的相互转化；三是土地经营权的市场化。结果是土地市场化趋势得以加快。

[关键词]明清时期；土地市场；土地经营权；土地市场化
 
 
唐均田制遭到破坏以后，由于封建国家对土地买卖限制与干预的废除，较为完全自由的土地私有制得以确立。正惟如此，唐中期至明中叶这一时期土地市场发展较为迅猛，土地买卖范围与规模不断扩大，土地买卖形式亦始见多样化发展之势，土地市场迈人了形成发展的阶段。明清时期，随着社会经济的发展，地权市场范围进一步扩大，除此之处，土地市场的发育还出现了新的迹象：一是地权与资本的相互转化。资本流向土地，在明清之前，史不绝书。但是，通过出卖土地，获得资本后用于商业经营，至明清时才见于史端；二是土地经营权进入市场。明代以来，定额租制得以长足发展，至清代前期，已在全国范围内占居主导地位，地主的土地所有权与经营权逐渐分离，土地经营权呈市场化发展趋势。正因如此形成大规模的土地交易，土地市场化趋势日益加快。
 
  一、土地市场化趋势加快的主要表现
 
  (一)地权市场范围的继续扩大
  宋以降，封建国家“不立田制，不抑兼并”，私有土地的买卖日益广泛和频繁，国有土地如官田、学田亦渐次卷入交易。明清以
来，明代的官庄、屯田，清代的旗地，都突破了买卖禁令，或典或卖，以各种名目进入地权市场。宋代开始出现的族田，明清时期也卷入买卖之中。
    明人国有土地有官庄、屯田、没官田、无主荒地等，法律上禁止买卖，但明中叶以后逐渐向私有和民田转化，并进入土地市场。官田多招人承佃，承佃既久，遂“各自以为已业，实与民田无异”。⑴虽然官田禁止买卖，但在佃权的转让过程中，形式上的承佃契约变成买卖契约，实际上也就实现了地权的转移，所谓“其更田实同鬻田，系契券则书承而已。”⑵屯田尤甚，明人马文升说：“屯地多为势家侵占，或被军士盗卖。”⑶满清庄田旗地，本来是严禁买卖的，后来也卷入了土地市场之中。针对旗地典卖的现象，康熙时曾规定：“官兵地亩，不准越旗交易；兵丁本身种地，不许全卖”。⑷实际上默认了旗地在旗内的交易，缺口一开，旗地交易势头日渐难遏，至乾隆间不得不继续放宽，“准其不计旗分，能融买卖”。⑸由于旗人家庭人口繁衍及其腐化骄奢，不事生产，开始多以保留地权，出典旗地的方式进入市场。尽管清王朝多次大规模为旗人赎回典田，但旗地之卷入土地市场，并由典而卖的趋势是难以阻遏的。乾隆四年，民典旗地就达数百万亩，典地民人至数十万户。乾隆十年，民典旗地就达数百万亩，典地民人至数十户。乾隆十年，舒泰反映“旗地之典卖者已十之五六”。⑹早在雍正年间，皇帝就指出，旗地买卖“相沿以久”。至道咸年间，“大抵二百年来此十五万余顷地，除王庄田而外，沿未典卖与民者，盖亦鲜矣。”⑺
  迅速增加的族田也成为土地市场的重要组成部分。族田的形式起源于北宋范仲淹设立的苏州范氏义庄，此后向全国各地推广，至清代时进人高峰。清代族田的迅速增多，主要是通过多种形式从土地市场产生的。⑻宗族通过多种途径典买田地，不遗余力，不得典卖族内成员田房的规定，也被突破。宗族尤强调绝买地权常有专人负责，力求手续齐全。族田的出卖相对较少，朱熹《家礼》族田“不得典卖”的原则，为各地族训所恪守不渝。广东南海黄氏族田，自宋朝以来，皆为宗族永远世守管业，“不得卖与