北京大军经济观察研究中心主任 仲大军
一、廉租房是中国出现贫困群体的产物
    什么是廉租房，廉租房什么样？现在很多人都没见到，也没有概念。这既是好现象，也是坏现象。说它好，是因为中国现在还没那么多穷人等着住廉租房。说它坏，是因为中国城市现在有很多人由于没有廉租房，而居住在狭小拥挤的空间里。
    今天问题终于清楚了，由于改革的分化，我国已经出现相当数量的贫困群体，城市已出现了不少买不起房的穷人，在这种情况下，只有寻求一种新形式的住房，那就是政府提供的廉价出租房，甚至是完全无偿提供的免费福利房。
    所以，首先我们要认清廉租房出现的背景，那就是为社会贫穷者提供的住房。廉租房属于社会保障和社会福利的范畴。政府如果不能及时提供廉租房的供给，便会直接影响到一个群体的生存质量。
    市场经济是区分优劣和产生贫富的竞争经济，但市场经济也是一个共享经济发展成果的福利经济。对于在竞争中失败的被淘汰者和那些低收入者，政府和社会仍然有义务和责任担负起他们能保持基本人格尊严的生存保障，共享经济发展的好处。
二、廉租房是市场掠夺性竞争的结果
    这些年里，中国的改革和经济发展只有一条腿走路，那就是完全靠市场，尽量市场化。但市场经济是个能者淘汰和掠夺弱者的经济，在能者多劳、多劳多得甚至不劳也得的市场规则下，房地产资源会最大限度地聚集到富裕群体的手中,近几年房地产市场的土地和房产资源大瓜分就是典型一例。
    首先让我们来看上海1500亩经济适用房用地神秘消失之谜。上海市政府为了解决底层贫苦民众家庭（人均住宅面积4平方米以下）的住房问题，曾无偿划拨了1500亩土地，交由上海市住宅发展局下上海市平价房发展中心这么一个行政机构来承担经济适用房建设。可是由于“体制改革”，上海市平价房发展中心改制成企业，1500亩土地无偿划拨的土地进入了商品房用地市场，价格陡增，让改制后握有公司股权的“红顶商人”猛赚一笔。最后结果大家当然知道，经济住宅房变成了昂贵的商品房，政府零价格的批地，成了开发公司的高额利润。
    这属于公共福利性质的1500亩土地哪里去了？化成了少数人暴富的资源！这种“改革”和“改制”难道不需要诅咒和矫正吗？
    再以深圳为例，2005年政府供应市场的土地有50万亩，比往年稍微少了一点，房地产商拿去后，盖出了一批平均面积400多平方米的高档住宅房，这些房子等于是全部为富人服务，普通百姓根本消费不起。其结果，深圳出现普通消费者买不起房的现象，中国最紧缺的土地资源高度集中于富人之手，富裕群体更多地占有了我国宝贵和稀缺的土地资源，这在很大程度上影响了平民大众的生存和生活质量。
    如果让这种竞争性的市场模式继续下去，我国很快会出现一大批贫无立锥之地的城市居民。因此，在这种情况下，中国必须坚决地拿出一定比例的土地份额，照顾那些毫无竞争力的贫困和低收入群体。
    因此，在市场竞争的同时，必须市场与政府两条腿走路。市场是在不断扩大人际间的贫富差距，政府要干的活就是尽量减少这种差距。但前些年里，政府除了搞了一些经济住宅房项目之外，在商品房之外的范围并没有什么动作。甚至经济住宅房也存在着很多问题，譬如户型和面积较大等。
    廉租房与经济住宅房和市民出租的房屋性质不同，廉租房不是可以买卖的商品，廉租房是政府提供的公共产品。它是具有宏观经济调控作用的物品。廉租房的性质不只是表现在政策性、社会保障性和福利性方面，还要考虑运用它调控房地产市场价格的作用。 三、廉租房具有计划经济的特色，
中国必须建立最低住房标准！
    为穷人提供廉价房屋，但要提供多少？什么标准？必须有一个科学的定量。首先，要对这个量的制定做科学的调查研究和设计规划，这个量的标准必须要建立在科学的、人性的、具有公平平等意义的标准上。
    譬如，科学地计算出目前我国各个城市需要建设多大面积的廉租房小区，一个城市要拨出多少土地建设廉租房，廉租房所占的土地面积应该是这个城市面积的多大比例？每套廉租房的面积应该是多大？造价、质量应当是什么标准？它们的地理位置应该在什么地方？城市的交通规划与廉租房居住区有什么联系？等等，这些都应该有合理和科学的规划。目前我国有最低工资标准，但没有最低住房标准，许多贫困的低收入群体住在狭小肮脏的环境里。政府没有将最低住房标准纳入社会发展规划中，是这些年里中国改革最大的失误！
    随着我国经济的增长和人民生活水平普遍提高，政府已经有能力实施最低住房保障计划，并且，政府应当将这一计划当作今后的主要目标。本着节约环保的精神，廉租房的每套建筑面积应当在70平米以下，人均居住面积应当在20平方米左右。
    凡是低于这一标准的城市公民和在城市工作的民工，都有权利申请廉租房的权利。
四、廉租房在每个城市的规模
    要建设一个和谐社会和均衡发展的社会，中国必须实施最低住房标准计划，大力提高城市居民的居住水平。
    最近几年，我国每年投入建房的土地面积大约60万亩，每年建房所用掉的国土大约有1000平方公里，竣工的房屋面积大约有7亿平方米，其中经济住宅房的比例不足3%，廉租房连影子还没有。
    在对这么多的商品房消化过程中，一些富余资金从中大肆进行投机活动，大量的商品房在这一场投机和炒做过程中流入高收入和中高收入群体之手。目前，我国高收入、中高收入和中等收入的人口只占总人口的40%，而中低收入和低收入的人口占60%。由于房价不断升高，目前，这60%的人口基本上已经被挤出了买房的行列。这一大批人只能沦入租住廉租房的行列。
    因此，我们可以估算出廉租房应当占一个城市住房多大的比例。根据目前商品房发展的情况，目前以及未来，城市中至少有50%的人口买不起房子。按这一人口比例，便可计算出廉租房的建设规模和供应规模。因此，廉租房的建筑面积要占到目前各个城市开发总面积的至少30%。
    这是一个巨大的工程，是中国住房改革的又一次拨乱反正。中国必须保持一个社会主义国家的本色，中国的土地资源和房地产资源不能无限地向少数有钱人手中集中。中国必须动用政府和行政的力量来配置有限的土地和房地产空间资源。否则，中国的改革必然出现尖锐的社会矛盾。
五、廉租房规划的实施保障：发行2万亿国债
    廉租房的性质是政府投资建房，政府委托房地产公司和建筑公司来建廉租房和管理房屋。中国政府必须做出明确的规划，尽早启动这一计划。按照目前房地产每年开发资金投入的情况，廉租房在全国一年需投资3000亿元到5000亿元，这一钱从哪里来？只能从国债中来。
    中国政府必须至少发行1--2万亿的国债，在最近几年里进行廉租房的建设。以每年发行5000亿国债计算，可连续发行4年。廉租房项目的实施，既可以启动国内的内需，增加内部消费，减少出口压力，又可以消化即将到来的生产过剩的威胁。廉租房计划对于宏观经济具有非常良性的作用。特别是它将极大地改善中国城市居民的生活质量，匡扶畸形发展的房地产市场，将有限的土地资源最大限度地为人民大众所服务。
    对于这一方案，目前各个地方政府和国家建设部还远没有成熟的认识，甚至一些地方政府和国家部门已经被富人所绑架，正在走这一条加速财富集中的道路。我们必须对这种状况有清醒的认识，必须站在平民大众的立场上，促进廉租房的诞生。     这些年里我国各地通行的旧城开发改造模式，政府把旧城改造的任务交给开发商，完全运用市场化方式，在这个过程中，开发商在私利的驱使下并不能满足贫困户的住房困难。旧城开发过后，许多贫民户的生存条件照样得不到改善，并且还出现种种纠纷。
    出现以上种种状况，都与廉租房设计缺失有关，都与我国改革开放市场化手段的单一有关。特别是中国社会忘记了在市场化的同时，必须仍然需要政府的作用，仍然需要相应的计划经济相配合。
    今天，通过市场化惨痛的教训，中国终于明白了行政配置资源的作用。从当年一味的市场化，开始回归计划，这不能说不是改革的新迹象。从今天开始，中国各级政府都要将廉租房规划当做一件重要的任务来做，廉租房的出现必将极大的改善中国稀缺的土地资源利用，调整畸形的房地产价格，使中国的房地产市场回归合理和有序。
六、政府必须清楚地认识自己的责任
    政府对城市住房保障负有什么样的责任？这个曾经模糊不清的问题，在国务院发布了一份关于解决城市住房困难问题的文件后，慢慢变得清晰明确起来。2007年8月13日，中国政府网公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，其核心内容就是要“加快建立健全以廉租房住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。这是中国房地产政策和住房制度改革的重大转折。但这个文件内容的认识程度还远远不够，这就是我写下这篇文章的原因。
    当然，这一问题还需要广泛的讨论和认识。但无论如何，廉租房必将从根本上改变中国房地产业的面貌。把保障低收入群体的安居责任从房地产业发展中剥离后，政府在房地产调控方面除了可以抑制房地产投机，还可以间接的干预房价。这就是廉租房未来的意义。